2003 T1- Brás e Pari

A área escolhida para intervenção, que corresponde a uma delimitação dentro do distrito do Brás e Pari e tem como ponto central o Largo da Concórdia, apresenta características particulares como a presença do comércio especializado (principalmente de tecidos e vestuário, mas também abrange as atividades de madeireira e artigos nordestinos), bem como a grande concentração de ambulantes. Estas atividades atraem uma considerável quantidade de pessoas, entre trabalhadores e compradores, que demandam uma melhoria qualitativa e quantitativa na infra-estrutura, já que, em certos pontos a mesma apresenta-se sobrecarregada e, em outros, subutilizada. Observando-se esses aspectos, conclui-se que há uma distribuição irregular da infra-estrutura e a intervenção deverá ser no sentido melhorar o arranjo existente, criando uma mehor qualidade de vida para a população local e flutuante.

A configuração dessa área é resultado de um processo histórico de desconcentração das atividades industriais originais e o conseqüente esvaziamento dos galpões e a evasão da população ligada à manutenção dessas atividades. Com o passar do tempo e com o crescimento da cidade inciou-se um processo d e mudança e devido a sua localização estratégica e sistema viário já consolidado, o comércio popular e atacadista iniciam suas atividades no local, atraindo novos tipos de trabalhadores e o comércio informal.

- o fato da população não ter como perspectiva a fixação a longo prazo no local seja por razões relativas à precariedade da habitação ou pela falta de investimentos públicos e privados na região que acarreta uma carência de equipamentos necessários à manutenção da atividade habitacional; - a existência de galpões subutilizados ou vazios que são alvo da especulação imobiliária e que poderiam passar por um processo de retrofit para a implantação de outras atividades (comercial, institucional, habitacional...); - a falta de áreas verdes devido ao intenso processo de ocupação original que não foi suprida posteriormente; - nessa área há uma confluência de sistema viário - trem, ônibus, metrô e importantes vias de ligação da cidade - que caracteriza o local como uma região de fácil acesso, porém traz conseqüências indesejáveis à instalação de moradia; - poluição visual causada pela sinalização desordenada e irregular das atividades comerciais; - falta de equipamentos culturais, esportivos, de saúde e de lazer; - pólo de atração de migrantes de várias partes do país em busca de melhores condições de vida e que acabam contribuindo para o acréscimo do contingente desempregado ou subempregado (camelôs), resultando em um aumento da demanda por habitação e que, num primeiro momento, incorporam-se à massa de habitantes dos cortiços e pensões da região. Essa migraçãopromove a existência de rodoviárias clandestinas na região; - a presença maciça de atividades de comércio informal (ambulantes) que causam impacto nas relações de comércio e trabalho formais da região, geram conflitos com a polícia e a fiscalização e constituem, fisicamente, mais um problema na paisagemurbana, apesar das tentativas infrutíferas de realocação - como a construção do camelódromo contíguo à estação Brás do metrô ; - área de concentração de imigrantes que sofrem um processo de "escravização" nas confecções, principalmente bolivianos;

A concentração de trabalhadores que moram atualmente na região se dá prioritariamente porque algumas das atividades desenvolvidas, como as confecções e as tecelagens, demandam uma grande quantidade de mão-de-obra, que busca se fixar próximo ao local de trabalho. Entretanto, por não haver oferta de habitação de qualidade a um preço acessível, acaba havendo a consolidação das moradias precárias, pensões e cortiços - este último podendo ser de aluguel ou resultado de invasão de propriedades desocupadas. Observando os problemas acima citados, consideramos que a intervenção prioritária para a reestruturação da região deverá ter como foco a produção de habitação pois acreditamos que sua implantação com qualidade demanda equipamentos de suporte e melhorias da infra-estrutura como um todo. Essa melhoria da qualidade de vida faria com que a população tivesse a perspectiva de fixação na região - que vem apresentando uma taxa negativa de crescimento populacional - , atraindo mais investimentos públicos e privados, valorizando a área que tem seu potencial subaproveitado. A produção de habitação não visa restringir o uso nestes locais, a intenção é promover o uso misto, porém mantendo os corredores especializados que são a grande fonte de renda e de empregos da região.

Através da leitura dos levantamentos realizados pelo Instituto Pólis, delimitamos uma área que se insere nos distritos do Brás e Pari que concentram as problemáticas anteriormente mencionadas, elegendo-as como áreas prioritárias a sofrerem intervenções. Dentro dessa área, determinamos zonas diferenciadas que apresentam características próprias e que portanto serão objeto de ações e diretrizes específicas, apresentadas abaixo.

O corredor decorrente da presença da linha férrea constitui-se numa área de barreira inutilizada, mas que poderia ser transformada em um parque linear, abrigando inúmeros equipamentos de cultura, lazer, esportes e, principalmente, de áreas verdes. A instalação desses equipamentos poderá ser realizada também nos galpões vazios, que contribuiriam para a implantação de um projeto paisagístico, propiciando a criação de uma área verde, quase inexistente na região. Essa intervenção possibilitaria a formação de eixos de ligação entre os dois lados da linha do trem, a região do Centro e a Zona Leste da cidade, podendo esta zona ser estendida ao longo da linha férrea. Tais propostas seriam implantadas através dos seguintes instrumentos legais do Estatuto da Cidade:

1. Primeiramente serão realizados incentivos à construção de equipamentos para a população, como por exemplo, equipamentos culturais, educacionais, de lazer e de saúde, assim como a criação de áreas mantidas por instituições privadas, mas de uso e acesso público. Como exemplo desse tipo de espaço, podemos citar o do Banco Itaú localizado no metrô Conceição ou a área entre os prédios da Caixa Econômica Federal na Avenida Paulista.

2. Posteriormente, nos terrenos vazios ou sub-utilizados aplicar-se-á o IPTU progressivo no tempo para forçar o proprietário a construir seguindo as diretrizes estabelecidas para esta área. Se este instrumento não tiver efeito, aplicar-se-á a desapropriação compulsória com pagamento em dinheiro ou em títulos da dívida pública.

3. As propriedades que apresentarem algum tipo de uso e que se localizarem numa área de interesse do poder público, será conferido ao poder público municipal o direito de preempção, que dá preferência a este para a aquisição deste imóvel, quando objeto de alienação onerosa. No caso do terreno não estar à venda, será aplicada a desapropriação compulsória com pagamento em títulos da dívida pública ou o proprietário recebe o direito de construir em outro local (transferência do direito de construir) dentro dos limites da área de intervenção.

4. Coeficiente de aproveitamento básico: 1 Coeficiente de aproveitamento máximo: 2 Taxa de ocupação: 0,5

Zona B - Variedade habitacional

Esta zona possui uso misto e serão criados incentivos às iniciativas de construção habitacional privadas, sendo permitida e incentivada a verticalização como forma de propiciar uma maior permeabilidade do solo. Essa zona tem como característica uma menor intervenção do poder público e consequentemente uma ação mais livre do mercado imobiliário.

1. A contribuição de melhoria é caracterizada pelo pagamento de uma taxa ou através do aumento de impostos, proporcional à valorização do terreno ou da propriedade privada após a implantação de uma obra pública ou plano de intervenção que visa tornar mais igualitária a distribuição de investimentos em toda a área do plano, evitando, assim, o comprometimento das iniciativas e investimentos privados somente com as áreas de maior rentabilidade.Tal instrumento não incide sobre certos imóveis, como os de uso público, os de culto religioso e aqueles de pequeno valor, único patrimônio de seu proprietário. Assim o ônus que anteriormente recaía sobre o setor público será custeado por proprietários privados, principais beneficiados pelas melhorias.

2. Quanto maior o investimento privado em infra estrutura pública, menor será o valor cobrado pela outorga onerosa. Desse modo, o setor privado arcará com os custos que o adensamento urbano acarretará na região.

3. Os galpões sub-utilizados poderão ser transformados em habitação para a classe de renda média e alta, ou em equipamentos de suporte aos moradores da região. A habitação para uma classe de renda mais elevada trará investimentos particulares, valorizando toda a área. Tal valorização ocorrerá sob controle cuidadoso do setor público para evitar a expulsão da população local de renda mais baixa.

4. A especulação imobiliária deverá ser controlada pela subprefeitura da Móoca, pelos mesmos instrumentos já mencionados anteriormente (IPTU progressivo, direito de preempção, desapropriação compulsória, etc.) sendo que esta poderá intervir em qualquer tipo de decisão em favor dos interesses públicos.

5. CA básico: 2 CA máx: 4 TO: 0,5

Zona C - Intervenção nos Cortiços

A região do Brás configura um pólo de importância regional, uma área de grande potencial que, no entanto, é pouco aproveitada. As diretrizes propostas neste trabalho visam concretizar esse potencial através da melhoria global das condições dessa região em benefício da totalidade dos indivíduos e não somente dos setores de maior renda. Entretanto, sabemos que essa concretização apenas será realizada com um projeto de desenho urbano elaborado a partir das diretrizes propostas para cada zona. Apesar dos instrumentos serem os mesmos nas várias zonas delimitadas no nosso plano, a forma como eles seriam usados são diferentes em cada zona, de acordo com as características específicas de cada área. A idéia seria a expansão desse modelo nas regiões que apresentam o mesmo problema de evasão da população, do fato de serem bem servidos de infra-estrutura (zonas centrais de modo geral) A fixação da população e a atenção voltada principalmente para o foco da habitação e a opção por zonas de uso misto deste plano não deve, de forma alguma, acabar com o uso existente nas áreas e já consolidado como pode-se notar nos corredores comerciais especializados, que são a principal fonte de renda e empregos de grande parte dos moradores da região, que geralmente têm sua habitaçã o perto do local onde trabalham, sejam elas precárias (cortiços, pensões, etc) ou não.

A etapa seguinte à elaboração do zoneamento, conforme apresentado na conclusão, seria o da determinação do desenho urbano. Este consiste na aplicação das leis e regulamentos vigentes em cada área no traçado de uma tipologia particular que lhe será característica. As perspectivas presentes nesta prancha consistem em uma pequena amostra da configuração proposta para algumas das zonas. Devido ao grande tempo dispendido no estudo da região e determinação de seu zoneamento, não foi possível desenvolver esta fase do trabalho ainda nesta disciplina. A idéia do grupo é de continuar o estudo desta região na próxima disciplina de planejamento, que trata de desenho urbano, para finalizar o projeto. Consideramos esta etapa de interpretação das leis e o traçado da configuração das zonas constitui a fase mais importante do projeto, pois é ela que determina a "cara" do lugar.

-POLIS (Inst.). Propostas para o Plano Regional Estratégico da Subprefeitura da Mooca. Sã o Paulo: Instituto Pólis, 2003. -AMBROSIS, Clementina De. Recuperação da Valorização imobiliária Decorrente da Urbanização, in O Município no século XXI: cenários e perspectivas. São Paulo: Fundação Prefeito Faria Lima Cepam, 1998.

-SILVA, Helena Menna Barreto. Habitação no Centro de SP: como viabilizar essa idéia?, documento preparatório para o Seminário de Habitação no Centro de SP: como viabilizar essa idéia?. São Paulo, 2000.

-VILLAÇA, Flávio José Magalhães Efeitos do espaço sobre o social na metrópole brasileira. .In: Metrópole e globalização : conhecendo a cidade de São Paulo. São Paulo : CEDESP, 1999.

-SEMPLA / Planos Urbanos. Plano Diretor Estratégico - Legislação de Uso e Ocupação do Solo. São Paulo: SEMPLA, 2003.

-OLIVEIRA, Isabel Cristina Eiras de. Estatuto da Cidade; para compreender....Rio de Janeiro: IBAM/DUMA, 2001.

-MAPOGRAF. Guia de Zoneamento. São Paulo: Mapograf, 1995. -SÃO PAULO, Governo do Estado de./GEGRAN.Grande São Paulo. São Paulo: GEGRAN, 1972/1974. Esc.: 1:2000

Zona C - Intervenção nos Cortiços

Nessa zona, devido à concentração de cortiços e a existência de galpões, a ação prioritária será no sentido de realizar a fixação da população residente, através da melhoria da qualidade habitacional, inicialmente por meio dos seguintes incentivos: - isenção de IPTU por determinado período; - redução da taxa de outorga onerosa para a construção de moradias; -linhas de crédito; -possibilidade dos moradores de habitações precárias de participarem de programas como o PAR (Programa de Arrendamento Residencial) e o PAC (Programa de Ação nos Cortiços) com financiamentos da Caixa Econômica Federal.

1. Usucapião coletiva para regularização fundiária nos casos em que a propriedade é invadida e ocupada com fins residenciais por mais de cinco anos e sem contestação da posse pelo proprietário e desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

2. Melhoria das condições habitacionais das populações residentes através de reformas dos cortiços e transferência de parte da população para outras construções, já que geralmente estes cortiços apresentam-se superpovoados.

3. Nos terrenos sub-utilizados, será aplicado o IPTU progressivo e, caso o proprietário efetuar a venda do terreno, caberá à municipalidade utilizar-se do instrumento do direito de preempção para a implantação de habitação.

4. Parte dos recursos obtidos através da venda das habitações construídas nos terrenos subutilizados será revertida para a reforma de melhoria dos cortiços.

5. O proprietário fará a reforma do cortiço e, dependendo das condições do imóvel após a reforma poderá vender as unidades, ou então doa para a prefeitura em troca de potencial construtivo e a municipalidade deve fazer nesse caso habitação de interesse social (com aluguel social).

6. Criar critérios para escolha de que imóveis estão em condições de reforma e quais devem ser demolidos.

7. Coeficiente de aproveitamento básico:1 Coeficiente de aproveitamento máximo:2 Taxa de ocupação: 0,7, exceto na reforma de cortiços existentes

Zona D - Largo da Concórdia

O largo corresponde a um pólo de centralidade de toda a região do Brás e do Pari, concentrando comércio especializado de vestuário. Esse uso específico gera grande movimento durante o dia, o que acaba por atrair o comércio ambulante. A ocupação desordenada das vias públicas pelos camelôs gera vários problemas de circulação, tanto para os pedestres como para os automóveis.

1. Regulamentação e fiscalização efetivas da atividade informal dos ambulantes através de cadastramento e cobrança de taxas.

2. Desenho urbano de intervenção projetual para organizar o grande número de camelôs existentes e que torna impossível a circulação de pedestres, mas que gera uma renda importante e uma demanda de habitações.

3. Ocupação de imóveis sub-utilizados e a sua transformação em hotéis para pernoite de sacoleiros e migrantes que chegam pela estação ferroviária e rodoviárias clandestinas.

Zona E - Corredores de Comércio Especializado

Essa área é caracterizada pela existência já consolidada de corredores comerciais especializados, que atrai um grande público consumidor, sendo a maior fonte de renda da área. A intervenção nesta zona deverá visar a manutenção da atividade comercial pré-existente, com a melhoria das condições gerais urbanísticas, bem como a fiscalização das relações trabalhistas com a finalidade de coibir a ação exploratória da mão-de-obra, assegurando condições mais dignas de vida.

- A outorga onerosa poderá ser realizada nesta zona desde que haja a manutenção da atividade comercial no térreo e sobreloja. Caso o proprietário deseje construir mais do que o C. A. permite, este deverá pagar ao poder público o direito concedido como valor proporcional ao custo do terreno. Os recursos provenientes da outorga onerosa deverão ser repassados para investimento em projetos de interesse da área delimitada de intervenção. - Melhoria das vias de circulação de pedestres e regulamentação das sinalizações das fachadas de estabelecimentos comerciais para tornar a região mais aprazível e minimizar a poluição visual. - Esta área poderá ser objeto da transferência do direito de construção, na qual o proprietário poderá realizar o aumento do coeficiente de aproveitamento do terreno desde que, como no caso da outorga onerosa, haja a manutenção da atividade comercial no térreo e sobreloja. - C. A. básico = 2, C. A. Máximo = 4, T. O. = 0,7

Zona F - Transição

As principais características propostas para essa zona são: uso misto, verticalização não muito acentuada, densidade intermediária entre a zona comercial e a zona habitacional. A criação dessa zona visa realizar intermediação entre as zonas ocupadas por comércio especializado e as zonas ocupadas por habitações, bem como promover uma variedade social no perímetro de intervenção. As atividades comerciais presentes nessa área são diversificadas e servem de suporte à habitação. - Iniciativas do governo, através da COHAB e CDHU, para a criação de habitação de média renda como forma de atrair a produção habitacional privada - utilização dos galpões abandonados. -Basicamente os instrumentos de intervençãoserão os mesmos previstos para a zona B. a diferença estará na menor densidade e verticaliazação menos acentuada. C. A. básico = 1, C. A. máximo = 3, T. O. = 0,5

As principais características dessa zona são: uso misto, produção de habitação de interesse social, densidade média. A ação do poder público dar-se-á no sentido de propiciar uma ocupação habitacional para a baixa renda através da criação de habitações populares, bem como retrofit de cortiços e habitações precárias. Para viabilizar essa ação, deverão ser realizados: 1. Cadastro na subprefeitura das habitações populares tipo cortiço existentes. 2. Melhoria das condições dessas habitações através de incentivos como a diminuição ou isenção do IPTU por um determinado período para os imóveis regularizados (essa regulamentação deverá ser realizada segundo parâmetros mínimos a serem determinados). 3. Uso dos instrumentos de intervenção já mencionados (IPTU progressivo, direito de preempção, desapropriação) para aquisição de terrenos vazios cujo destino será a construção de H. I. S. 4. Transferência do direito de construir para imóveis classificados como cortiço em troca da doação do imóvel para a municipalidade, esta deverá efetuar os devidos melhoramentos. 5. Implementação das CONZEIS (Conselho das ZEIS) cuja função seria administrar as atividades das ZEIS existentes na área delimitada pela proposta de intervenção urbana.

As responsabilidadesda CONZEIS são as seguintes: - administração e regulamentação dos preços dos aluguéis dos imóveis cadastrados. - aprovação dos projetos de H. I. S. tanto pela iniciativa privada quanto pelo poder público. - projetos de melhoria da infra-estrutura e paisagem urbana com o dinheiro arrecadado pelas moradias de aluguel administradas pelo conselho. - promover a administração participativa nos projetos de melhoramento da zona.