Pranchas

.1 A área de intervenção
.2  Zoneamento proposto
.3  Vista do Largo Pinheiros
.4  Vista a oeste sobre a Faria Lima
 
 
 
 
 
 
 
 

Vista do Largo Pinheiros


Vista a oeste sobre a Faria Lima
 

O Objetivo deste trabalho é apresentar uma nova proposta para o Concurso Largo da Batata, demonstrando que existe possibilidade de realizar uma revitalização de uma área urbana degradada sem no entanto, aumentar a exclusão social ou criar um contingente de migração de moradores estabelecidos na região de estudo para outras regiões da cidade, evitando assim o agravamento do processo de periferização do município. Essa postura foi adotada pela equipe, dado o grau de extrema displicência do Governo Municipal em relação à questão que preferiu, convenientemente, excluir a adoção do ESTATUTO DA CIDADE do Edital do concurso de revitalização da região do Largo da Batata, uma vez que esse instrumento já havia sido regulamentado pelo Governo Federal na época de realização do concurso. Convenientemente, pois haveria uma grande desapropriação tanto de moradias como do comércio popular local em detrimento dos interesses de grandes especuladores imobiliários, para os quais a presença desse comércio popular e do grande fluxo de pessoas e transportes coletivos nas adjacências da Avenida Faria Lima com a existência do Terminal do Largo da Batata e do recém-inaugurado Instituto Cultural Tomie Ohtake seria um enorme empecilho. Tendo isso em vista, a equipe propõe algumas reformulações urbanas para a área, mas nunca relegando ao segundo plano o problema da ocupação popular e seu comércio, que no entender da equipe é parte fundamental da existência da chamada "vida urbana" na região, muito menos a importância histórica da região do largo da Batata e do largo de Pinheiros.

São apresentados ao longo do trabalho o edital reformulado, os objetivos da equipe em relação às propostas apresentadas, os instrumentos dos quais a equipe se muniu para a viabilização de suas propostas, as estratégias para sua concretização além de mapas e ilustrações com as propostas para a área a ser reformulada.
Indice

Segue abaixo o Edital do Concurso de Renovação Urbana do Largo da Batata com a modificação do mesmo proposta pela equipe, lembrando que em relação ao Edital original foram modificadas a inclusão do instrumento do ESTATUTO DA CIDADE e da ampliação da ÁREA-FOCO para praticamente toda a ÁREA-REFERÊNCIA.

1. Do Objeto do Concurso O presente Concurso tem por objeto, a seleção de propostas de reconversão urbana para a ÁREA-FOCO, devendo ser considerados os seguintes aspectos: - A valorização, em quantidade e qualidade, dos espaços públicos destinados à circulação, acessibilidade, estar, lazer, cultura, especialmente em função dos fluxos de pedestres, incluindo tratamento paisagístico e possíveis desapropriações, se necessário; - Alteração e reformulação do sistema viário com estudo de alternativas para o tráfego da área; - A articulação física e formal dos elementos de infra-estrutura, parcelamento do solo, traçado da malha de circulação, espaços abertos e edificações, e hipóteses de nova configuração volumétrico arquitetônica e funcional das quadras lindeiras ao Largo. - O projeto de implantação da Estação Faria Lima da Linha 4 do metro, financiada pelo Estado e pelo BNDES, bem como o possível remanejamento dos terminais de ônibus Municipais e Intermunicipais e a conexão com os trens urbanos da CPTM, prevendo-se espaço de transbordo e acomodação dos ônibus de passagem e sua articulação com o fluxo de passageiros do metro, conforme proposta da Secretaria Municipal de Transportes; - Quantificação e pré-orçamento da implantação da proposta tendo como limite o valor de R$ 60.000.000,00 (sessenta milhões de Reais) para a reestruturação e eventual ampliação, por desapropriação, das áreas públicas, a serem investidos prioritariamente na ÁREA-FOCO; - Compatibilidade das propostas com as normas urbanísticas estabelecidas no ESTATUTO DA CIDADE.

.Indice

São descritos abaixo os objetivos que a equipe procurou alcançar com as propostas apresentadas para a região.

Consolidar a área como local de referência e utilização para toda a Zona Oeste.
Reafirmando a área como centro de intensas e diversificadas atividades, utilizado pela população de toda a Zona Oeste da metrópole.

Valorizar os espaços e as edificações referenciais do bairro.
Incorporando os referenciais existentes, valorizando e garantindo seus principais pontos de visualização. Dotando a área de novos referenciais que colaborem com o reforço da idéia de centralidade proposta.

Renovar o ambiente urbano da área.
Recuperando a qualidade do acervo construído e requalificando os espaços livres públicos.

Conservar o caráter e as características peculiares do bairro.
Promovendo a diversidade e a simultaneidade de usos comerciais, residenciais e de serviços como estratégia de animação das ruas do bairro, articulando um conjunto de edifícios, espaços e atividades de significado regional.

Reinserir a população residente e flutuante.
Confirmando a vocação habitacional e comercial do bairro. Desenvolvendo políticas que impeçam a gentrificação da área e a perda da rica composição de diferentes classes sociais morando e convivendo no mesmo bairro.

Expandir e renovar a atividade comercial.
Dotando a área de comodidades e facilidades raramente disponíveis para o comércio de rua, através de estratégias que impeçam o desaparecimento da variedade e diversidade de padrões comerciais que atendem às diferentes classes de consumidores da região.
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Os instrumentos disponibilizados pela Operação Urbana Faria Lima deverão ser utilizados como estímulo a novos investimentos privados imobiliários e comerciais para a renovação do patrimônio edificado ora deteriorado.
A otimização dos recursos e da infra-estrutura urbana existente na área e a dotação de novas "infras" que supram as carências presentes na região permitirão a articulação dos investimentos públicos e privados por um plano ordenador dos volumes edificados e seus usos.

A gestão e o fomento dos investimentos privados, nas atividades comerciais e de serviços, deverão ser feitos por um órgão misto público/privado que funcionará no mesmo edifício proposto para a Administração Regional de Pinheiros.

A desapropriação cuidadosa, pontual e estratégica dos imóveis necessários para a conquista de maiores e mais generosos espaços públicos.
O investimento direto de recursos municipais na reforma, tratamento e requalificação dos espaços livres públicos.
O oferecimento de canais de financiamento específicos e privilegiados para investimentos em Habitação de Interesse Social (HIS) articulados com os Movimentos Populares Organizados.

Acredita-se que através da outorga onerosa de potencial adicional de construção a um custo mais baixo para os usos de franco acesso público nos térreos das edificações comerciais e de serviços possamos estimular a implantação de usos compatíveis com as qualidades pretendidas para os espaços livres. Outra redução nos custos da outorga onerosa poderia ser proporcional à área do terreno que fosse tratada como extensão natural e sem qualquer obstrução das calçadas. Ou mesmo a contagem da área das "loggias", ainda que cobertas pela sobreloja, como área livre para efeito do cálculo da T.O. do terreno.

Em síntese, busca-se instrumentos que ofereçam ganhos de espaços públicos sem onerar os cofres públicos ou demandar desapropriações.
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1.     Reorganização do Binário Previsto

A transferência do terminal de ônibus para junto das estações da CPTM e do Metro Pinheiros, se por um lado
propiciará a maior integração entre diferentes meios de transporte, também produzirá impactos negativos pela
presença de dois "corredores" de ônibus numa área de forte tradição comercial e habitacional do bairro. Para
reduzir o impacto do grande fluxo de ônibus previsto para a área, propomos:

•Para a rua Sumidouro, sugerimos a revisão do seu traçado junto à av. Faria Lima a fim de preservar a integridade da quadra do Colégio Estadual Alfredo Bresser, obter um traçado viário mais retilíneo, e garantir uma volumetria edificada mais contínua junto à av. Faria Lima pelo "ganho" de uma quadra, antes desapropriada pelo corredor de ônibus;

•O redesenho das quadras lindeiras à rua Sumidouro, através de uma negociação entre proprietários dos lotes ao longo desta via e o Poder Municipal para a implantação de áreas habitacionais (corretamente desenhadas para estes contextos) para o atendimento de parte da população residente no bairro. Com este procedimento pretende-se evitar a deterioração imobiliária provocada pelo grande fluxo de ônibus e garantira permanência dos atuais moradores e proprietários no local;

•Que o corredor de ônibus previsto para a rua Paes Leme seja transferido para a rua Butantã, por esta ser mais larga, ter uma ocupação lindeira passível de maior renovação urbana e por já contar com grande fluxo de ônibus, resguardando as atuais características e atividades presentes na rua Paes Leme;

•Que o binário sugerido siga pela rua Sumidouro, até o terminal, pelas ruas Eugênio de Medeiros, Butantã e Teodoro Sampaio. Nas ruas Eugênio de Medeiros e Butantã, propõe-se a implantação de largas calçadas, através do redesenho/renovação das quadras lindeiras propostas para um dos lados das vias, qualificando o percurso dos pedestres e diminuindo o conflito entre ônibus e pedestres;

•A desapropriação necessária e já prevista por lei para o alargamento da rua Eugênio de Medeiros é imprescindível para esta alteração e por isso mesmo é uma das obras previstas nesta primeira etapa das intervenções.
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2.     Sistema de calçadas privilegiadas

Propõe-se a configuração de um conjunto de percursos privilegiados, servidos por calçadas largas e arborizadas ligando os principais espaços públicos e equipamentos do bairro, extrapolando inclusive os limites da Área-foco proposta por este Concurso, buscando reforçar a ligação de Pinheiros com o bairro do Butantã.

Estas calçadas poderão ser implantadas em etapas, e, neste processo, o posteamento existente será substituído por uma galeria técnica enterrada e a nova iluminação articulada com todo o mobiliário urbano (cestas de lixo, pontos de ônibus, bancos, barracas de comércio de rua e sinalização pública) e com uma consistente política de implantação, proteção e manutenção da arborização pública. A qualificação das calçadas poderá ser obtida por parcerias com associações comerciais, diretas beneficiárias desse projeto, e parcerias com concessionárias públicas para a construção das galerias técnicas.

Este sistema deverá contribuir para revigorar a vocação comercial e o papel de palco do cotidiano urbano destas ruas. Para tanto, será interessante manter a presença de automóveis, priorizando contudo, o espaço do pedestre. As estratégias adotadas para ganhar largura nas calçadas são várias, algumas atingíveis em curto prazo com a supressão de pistas ou de áreas de estacionamento; outras a longo prazo, como a recomendação do recuo do térreo para as novas edificações.

Buscar-se-á estabelecer um conjunto diversificado de configurações que mantenha as características funcionais e formais peculiares de cada rua.
O centro articulador e geométrico deste sistema será o Novo Largo de Pinheiros e a Praça da Cooperativa, a partir das quais o pedestre, ao chegar na Estação de Metro ou ao estacionar seu carro na garagem subterrânea, fará um percurso de menos de 700 metros para atingir a Estação de Trem da CPTM, os dois terminais de ônibus, as 3 praças, um parque, o Mercado Municipal, dois Shoppings, a loja da FNAC, um SESC, 2 agências do correio, uma Central Telefónica, o Complexo Ohtake Cultural, um colégio particular, um colégio público, inúmeros restaurantes, bares e lanchonetes, lojas diversas e vários centros empresariais.

Deverão ser implantadas cinco calçadas privilegiadas:

•ao longo da rua Butantã, com quase 8 metros de largura, suprimindo uma faixa do leito carroçável, partindo do Novo Largo de Pinheiros e extendendo-se até o bairro do Butantã, seu vizinho histórico. Para tanto, a faixa de retorno dos ônibus intermunicipais (ponte Bernardo Goldfarb) que perderá a importância quando a linha do Metro for implantada, será transformada numa passagem para pedestres que dará continuidade à rua Butantã até o complexo da Paineira, na outra margem do rio Pinheiros. A grande altura desta ponte não tem sido barreira para os pedestres que, mesmo sem calçadas, insistem em se servir dela para fazer a travessia, e acabará por proporcionar uma privilegiada vista do vale e do bairro de Pinheiros, permitindo até a visualização da torre da Igreja de Monte Serrat;

•ao longo da Cardeal Arcoverde e rua Edson, saindo da Praça da Cooperativa, extendendo-se até a praça dos Omaguás, articulando a FNAC e a ACM;

•ao longo da Paes Leme, com quase 7 metros de largura, suprimindo uma faixa de estacionamentos, iniciando no Novo Largo de Pinheiros e extendendo-se até as estações (CPTM, METRO e de ônibus) e servindo ao SESC;

•ao longo da rua Eugênio de Medeiros, articulando as estações, o bairro do Butantã e o "parque" proposto na quadra institucional descrito mais adiante;

•ao longo da rua Sumidouro, servindo a duas escolas, ao Centro Brasileiro Britânico e novamente ao "parque" proposto na quadra institucional descrito mais adiante; ao longo da avenida Faria Lima até o complexo Ohtake Cultural.
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3.     Centralidades: Novo Largo de Pinheiros e Praça da Cooperativa

Propõem-se a desapropriação e a demolição das duas quadras que separam a praça Padre Septimio Ramos Arantes da avenida Faria Lima. Esta intervenção permitirá a visualização da Igreja de Nossa Senhora de Monte Serrate, um dos principais referenciais do bairro, a partir da avenida.
Esta intervenção liberará uma nova e ampla praça que passará a ser o espaço articulador de praticamente todos os percursos das principais ruas do Bairro.

Esta praça deverá ser conhecida como Novo Largo de Pinheiros, pois terá início na avenida Faria Lima e terminará incorporando o antigo Largo de Pinheiros junto ao encontro das ruas Paes Leme e Butantã, ao lado da igreja. A rua Paes Leme perderá seu acesso à rua Teodoro Sampaio, liberando uma ampla calçada diante do acesso lateral da Igreja de Monte Serrat, recriando o Largo de Pinheiros original e colocando no seu centro o monumento à Aldeia Nossa Senhora de Pinheiros, obra de Luiz Morrone, atualmente implantada na praça João Nasser.

O papel articulador e central do Novo Largo de Pinheiros será reforçado pela: •construção da nova sede da Administração Regional de Pinheiros (possivelmente futura Subprefeitura da área); •implantação de um grande estacionamento subterrâneo (com cerca de 500 vagas, podendo ser construído em parceria com a iniciativa privada) sob a praça, que atenderá à estação do Metro, à Administração Regional, bem como ao comércio da área; •acessibilidade privilegiada a partir das linhas de ônibus circulando pela avenida Faria Lima (servida pela estação de transferência) e pela rua Teodoro Sampaio; •presença de novos e históricos referenciais urbanos (Igreja de Monte Serrat e Administração Regional). •implantação da Estação da Linha 4 do Metro.

Tudo isto garantirá a primazia deste espaço como a nova imagem do bairro.

Do outro lado da avenida o espaço ora utilizado como "camelódromo", junto à antiga Cooperativa de Cotia, passará a ser o centro de outra praça articuladora de novos e históricos referenciais do bairro. Propomos que seja retomada a construção do shopping no terreno da Cooperativa Agrícola de Cotia, e este, associado ao Mercado Municipal de Pinheiros, garantiriam a vitalidade comercial neste setor.

A praça, a ser conhecida como Praça da Cooperativa (de maneira a preservar a memória deste importante referencial do bairro), terá um generoso acesso à estação do Metro que servirá também como passagem pública subterrânea até o Novo Largo de Pinheiros, articulando-se de modo direto com a Estação de Metro, com a Administração Regional e com o estacionamento.

Com esta passagem o percurso original da rua Cardeal Arco Verde permanecerá como principal eixo de ligação entre os dois lados da avenida.
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4.     Implantação de um Parque

Propõe-se a abertura para uso como parque público de parte da área verde existente na grande quadra de usos institucionais (SABESP, Corpo de Bombeiros, CETESB, CET e DSV).

O adensamento populacional que o Bairro deverá sofrer nas próximas décadas só agravará a histórica ausência de áreas verdes para recreação da população. A Operação Urbana assume este desafio e a referida quadra é a melhor oportunidade de implementação. A articulação de diferentes esferas públicas, e, de diferentes órgãos e autarquias é a principal dificuldade a superar.

A quadra tem aproximadamente 164.000 m2, bastaria franquear para a população cerca de 40.000 m2 (24%) ainda que descontínuos para oferecer importante contribuição à qualidade de vida dos moradores do bairro.

A transferência da Administração Regional de Pinheiros para o Novo Largo de Pinheiros ajudará na liberação da área pretendida.

Dentro do "parque" algum edifício deverá ser adaptado para servir de ponto de recolhimento e apoio aos moradores de rua. A implantação de uma lanchonete e sanitários públicos, que funcionem sob concessão pública, oferecerá o necessário apoio aos usuários desses espaços. O "parque" se tornará, assim, mais uma opção gratuita de lazer e recreação para toda a população.
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5.     Revisão dos tipos propostos pela Operação Urbana Faria Lima

As revisões propostas buscam manter o espírito da Operação vigente incentivando usos de acesso público no térreo dos edifícios, especialmente os comerciais.

A mudança proposta é a de que cada rua, em função das suas características (largura, tipo de tráfego, tipo provável de comércio, etc.) e possibilidades, seja marcada por um tipo específico de construção.
Sugere-se um desenho alternativo ao dado pelo zoneamento vigente. Ao invés de verticalizar com torres isoladas, que ocupam pouco o terreno, recuadas e possivelmente monofuncionais (como o mercado imobiliário tem erguido pela cidade toda), propomos volumes comerciais ocupando boa parte do terreno (até 70%), construídos junto ao alinhamento das ruas, com torres menores sobre eles e multifuncionais.

Quanto à distribuição das torres e seu porte propõe-se a seguinte revisão: as áreas de Z3 e Z4 ao redor da praça Padre Septimio Ramos Arantes devem ter sua verticalização controlada de modo a preservar a visibilidade da torre da igreja, permitindo maior potencial construtivo nas ruas mais largas e articuladas (como as ruas Cunha Gago, Cardeal Arcoverde e avenida Faria Lima).

A seguir, discriminam-se as revisões por setores.

5.1. Quadras da avenida Faria Lima

A grande e extensa quadra situada entre a rua Fernão Dias e a avenida Faria Lima apresenta uma série de dificuldades à renovação, com lotes de tamanhos variados, desalinhados e de uso excessivamente diversificado. Contudo, sua visibilidade e localização privilegiada acabará consolidando uma renovação por edifícios de alto padrão através da substituição das edificações existentes, como já vem ocorrendo em outros trechos da mesma avenida.

Sugere-se que os empreendimentos remembrem lotes em quantidade suficiente para ter acesso pelas duas ruas e pelo menos 2.500 m2. Um volume baixo, com 9m de altura, deverá estar recuado de modo a integrar 10 m de calçada, geminando em uma das laterais e com recuo mínimo de 1/3 da testada para a outra divisa, e colocar-se recuado 3 metros da rua Fernão Dias. Desta forma, os recuos frontais e laterais deverão ser tratados como extensão das calçadas e oferecer pelo menos 1/3 da testada do lote como generosa passagem de pedestres ligando as duas ruas.

A ideia é gradativamente transformar toda a quadra numa extensa e ampla praça ampliando a oferta de espaços livres públicos qualificados, animados por cafés e lojas ao longo de todo o percurso entre o Novo Largo de Pinheiros e o Complexo Ohtake Cultural.

Um alinhamento ordenará a testada das torres de escritórios ou flats a fim de valorizar os edifícios articulando-os como um conjunto único, uma linha reta em contraponto ao traçado sinuoso da avenida, sem restringir a liberdade formal dos diferentes empreendimentos ou projetos. Junto à esquina, duas torres isoladas de maior gabarito pontuam o final da avenida, assumindo volume semelhante aos já existentes nas ruas a oeste.
No outro extremo, junto à rua Teodoro Sampaio, objetiva-se criar um "pano de fundo" para o Novo Largo de Pinheiros, reforçando a presença deste espaço na paisagem. Assim, determinou-se que nos lotes lindeiros à Rua Teodoro Sampaio, no trecho defronte ao Largo, as torres sejam geminadas nas laterais e respeitem alinhamentos e gabaritos definidos; o térreo, de uso comercial, poderá ocupar 70% do lote e geminar nas laterais, guardando porém, um recuo frontal de 5m, que deverá ser tratado como continuidade da calçada.

5.2. Quadras lindeiras às praças

Junto ao Novo Largo de Pinheiros e à Praça da Cooperativa busca-se configurar quadras compactas, com taxa de ocupação de até 0,7, onde térreo e sobreloja comerciais formem um bloco único e contínuo, garantindo junto às praças usos mais intensos nos térreos, sobre o qual implantam-se torres de escritórios ou apartamentos. O térreo e sobrelojas comerciais estarão posicionados ora no alinhamento, ora recuando o pavimento térreo até um novo alinhamento proposto para ganho de calçadas, ainda que mantendo o alinhamento na sobreloja. O uso comercial nos térreos e recuos cedidos e tratados como calçadas seriam premiados com descontos na cessão do potencial adicional de edificação.

Estes recuos dos pavimentos térreos incorporados às calçadas deverão ser estimulados por lei e sugere-se que, ainda que cobertos pela sobreloja, sejam contados como área livre para a T.O.

Os edifícios erguidos sobre o volume comercial deverão ser recuados e afastados uns dos outros garantindo iluminação e ventilação adequadas, contudo, recomenda-se que quando as novas torres forem erguidas ao lado de edifícios existentes que apresentem empenas cegas deverão ser geminadas com estes cobrindo as empenas existentes.

5.3. Corredor da rua Sumidouro

As vias que abrigam grande fluxo de ônibus são elementos importantes na definição da paisagem urbana percebida pelos cidadãos que os percorrem. A rua Sumidouro, pela qualidade de via de acesso dos ônibus ao terminal (prevendo-se a passagem de 1 ônibus a cada 25 segundos), praticamente configura um corredor de ônibus. A proposta de se destinar ruas ao tráfego intenso de ônibus deve ultrapassar a simples solução viária e se anteciparão enquanto processo de deterioração urbana que este grande fluxo causa.

Nesse sentido propomos que a Prefeitura indique as quadras lindeiras à rua Sumidouro como setores de intervenção prioritária, concebendo um anteprojeto esquemático de aproveitamento da área e estabelecendo uma base inicial de negociação entre futuros investidores e proprietários dos imóveis atingidos. Assim, poder-se-ia redesenhar tais áreas minimizando o impacto gerado pelo enorme fluxo de ônibus, impedindo a desvalorização dos imóveis lindeiros e garantindo à população uma paisagem referencial de boa qualidade, devendo-se também confirmar a vocação habitacional como uma das estratégias de evitar a expulsão da população de baixa e média renda presente no local.

5.4. Corredor da rua Butantã

Ao longo de toda a rua Butantã, dos dois lados, pretende-se manter um conjunto contínuo e compacto de edificações com o uso comercial no térreo.
A grande quadra de Z4 lindeira à rua apresenta o parcelamento do solo muito diversificado. Recomenda-se que seja estabelecido um cone de visualização da torre da Igreja de Monte Serrat a partir das pontes, dentro do qual um gabarito máximo de 18 metros seja respeitado.

Além de compor o binário relativo aos ônibus que saem do terminal em direção à rua Teodoro Sampaio, a rua Butantã se configurará num importante eixo de ligação entre os centros dos bairros de Butantã e Pinheiros, promovido pela transformação da pista da ponte Bernardo Goldfarb em calçada de pedestres. Tal percurso deverá ser qualificado pela ampliação da calçada de um dos lados da Butantã, com largura prevista de quase 8m, minimizando o impacto do grande fluxo de ônibus. A dimensão generosa desta calçada permitirá ainda abrigar algum comércio ambulante, disciplinado e regularizado, removendo as barracas de ambulantes presentes na outra calçada, cuja largura (de 3m) é insuficiente para abrigar tal uso.

5.5. Quadras entre ruas Sumidouro e Paes Leme

Para este setor propomos um gabarito máximo de 18m, de forma a preservar a Igreja N. Sa. Monte Serrat como marco referencial na paisagem do bairro para quem olha a partir (do outro lado do rio) do bairro de Butantã e da Marginal Pinheiros. Propomos um CA. máximo de 3 e TO. de 0,7, a fim de manter a ocupação característica desse setor com construções no alinhamento, com térreos predominantemente comerciais, estimulando a permanência de um comércio de madeiras e ferragens já tradicional nesta área.

5.6. Setor entre ruas Fernão Dias e Costa Carvalho

A presença de quadras muito extensas, pontuadas por vilas residenciais e vielas estreitas, e a grande descontinuidade da malha viária em um dos eixos, faz com que a verticaiização desse setor deva ser mais controlada. Sugerimos promover um adensamento menor adotando um CA. máximo de 3 , visto que o tráfego desse setor teria a rua Sumidouro como canal de escoamento natural para a Marginal Pinheiros, conflitando com o fluxo de ônibus previsto nesta via. Propomos ainda a adoção de T.O. de 0,7, que poderia gerar edificações mais baixas, com escala compatível com os edifícios horizontais ainda bastante presentes na área.

5.7. Setor Faria Lima/Cardeal Arcoverde/Eusébio Matoso/Butantã

A proposta é a de configurar toda uma área delimitada pelas ruas Cardeal Arcoverde, Teodoro Sampaio e pelas avenidas Faria Lima e Eusébio Matoso como setor favorável aos novos empreendimentos beneficiados pela operação urbana com privilegiada acessibilidade tanto para automóveis como para passageiros e pedestres.

Para tanto, determina-se a inversão da mão deste trecho da rua Cardeal Arcoverde de modo a fechar um anel contínuo por todo o perímetro descrito.
Ao longo do trecho final da rua Cardeal Arcoverde, entre a rua Teodoro Sampaio e avenida Eusébio Matoso, nos dois lados, pretende-se estimular a ocupação por torres de escritórios de médio porte, nos moldes dos que têm sido empreendidos ao redor da rua Diogo Moreira (torre isolada de escritórios).

A retirada de todas as linhas de ônibus que trafegam hoje pela rua Cardeal Arcoverde permite sua integral recuperação. Os grandes lotes e sua privilegiada acessibilidade permitem acreditar que o mercado imobiliário logo cuidará de sua integral renovação.

5.8. Setor Cunha Gago

A proposta de ocupação edilícia para a rua Cunha Gago procura fazer a transição entre o modelo de ocupação proposto para a av. Faria Lima e os usos e modelos já presentes na rua Cunha Gago. A fim de estimular o comércio presente na área, determinou-se um térreo com ocupação de até 0,7 do lote, e o CA. de 4 é alcançado por torre isolada, sobre o volume comercial, tipologia similar ao contexto da av. Faria Lima.

Esta rua vem apresentando novos e diversificados investimentos de diferentes usos e de bom padrão. A proposta busca consolidar este processo e garantir calçadas generosas e animadas compatíveis com a intensificação e adensamento provável.

5.9. Quadras Lindeiras à Rua Teodoro Sampaio

Ao longo do primeiro trecho da rua Teodoro Sampaio, diante do novo shopping, na quadra situada entre a rua Sebastião Gil e a Teodoro propõe-se que os edifícios possam usufruir do CA. = 4 desde que ao ocupar 0,7 do terreno cedam 6,0 metros como recuo frontal incorporado à calçada da Teodoro e 5,0 metros incorporado à calçada da Sebastião Gil.

Deste modo, procuramos controlar o gabarito da rua mantendo-o semelhante ao dos edifícios existentes, com cerca de 30 metros de altura.
Este recuo frontal, como os adotados em outros setores, desde que sejam tratados como extensão da calçada, podem ser contados como área livre para efeito de cálculo da TO e premiados com descontos nos custos da outorga de coeficientes adicionais de potencial construtivo.
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6.   Intervenções futuras

As mudanças propostas na organização do tráfego e dos itinerários de ônibus acabarão alterando a situação de segmentos do bairro que encontram-se prejudicados em sua acessibilidade. O adensamento esperado e o consequente aumento do tráfego de veículos exigirá no futuro a abertura de novas vias e o alargamento de outras.

Sugere-se: o registro da diretriz de abertura de uma via articulando a rua Ferreira de Araújo até a Jorge Rizzo; a abertura de um acesso entre a rua Diogo Moreira e a rua dos Cariris; o alargamento da rua Amaro Cavalheiro entre as ruas Paes Leme e Butantã.

Estes alargamentos poderão ser feitos a longo prazo.
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A praça rebaixada do Novo Largo de Pinheiros procura:
• criar acesso generoso e interessante à Estação do Metro e ao estacionamento subterrâneo;
• articular o Novo Largo de Pinheiros e a Praça da Cooperativa Agrícola de Cotia sob a avenida Faria Lima;
• criar um espaço ativo, intensamente utilizado para a circulação e estar dos pedestres sem obstar a
visualização da Igreja de Monte Serrat a partir da avenida Faria Lima;
• criar um espaço de estar resguardado do barulho e do movimento de automóveis e ônibus ao redor do
Largo.

Configurar diferentes espaços, articulados com fluidez e continuidade: o Largo de Pinheiros original; a praça da Igreja; a praça da Administração Regional; a praça da Estação do Metro; a calçada generosa junto à Faria Lima; o espaço de percursos e fluxos de outras vias que para lá convergem; e o lugar de estar junto aos bares, cafés e restaurantes.

A Administração Regional de Pinheiros poderá se constituir no espaço articulador de parcerias entre poder público e sociedade para o incremento de atividades comerciais, sociais e culturais, estimulando a participação da população na gerência de sua cidade.
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Onde hoje se encontra a estrutura abandonada do Shopping CAC será conveniente a construção de um shopping completo com lojas, serviços e cinemas cuidando de aproveitar as possibilidades singulares do contexto urbano no qual se insere e, ao mesmo tempo, cuidando de contribuir com a qualificação deste mesmo contexto.

Sugere-se:
• que o shopping guarde generosos recuos para a rua Teodoro Sampaio e para a avenida Faria Lima como
mostrado no desenho de modo a acomodar todo o fluxo de pedestres que circulam por ali acessando a Estação do
Metro ou as linhas de ônibus que servem a avenida;
• que as lojas no térreo deste shopping abram vitrines a acessos diretamente para os espaços públicos
ao seu redor e que sejam recuadas em relação as fachadas do shopping (5 metros) formando ao seu redor uma
"loggia"coberta e resguardada;
• que sobre o shopping seja erguida uma torre de escritórios (ou flat) contribuindo para a diversidade de usos
e para a sua condição de referencial na paisagem do setor;
• que os restaurantes, cafés, lanchonetes ou sorveterias do shopping estivessem voltados para a Praça
da Cooperativa, abrindo visuais e acessos para ela.

A calçada noroeste da rua Cardeal Arcoverde deverá ser alargada pela supressão de uma das pistas do leito carroçável articulando de modo generoso e animado o percurso até o calçadão (proposto) da rua Edson Dias e a Praça dos Omaguás onde situam-se a FNAC e a ACM.

A rua Dr. Manuel Carlos de Almeida deverá ser extendida gerando uma pequena desapropriação permitindo a ligação entre a rua Cardeal Arcoverde e a rua Teodoro Sampaio. Esta ligação permitirá o acesso de veículos ao shopping e ao Mercado de Pinheiros.

Nas quadras ao redor da praça determina-se a edificação de volumes térreos, adequados à implantação de estabelecimentos comerciais que possam reforçar o caráter comercial desta.

No centro da Praça, sob uma alta e transparente cobertura, sugere-se a implantação de um bar/café que atenda as pessoas que circulam por ali.
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